Вступ
1. Дослідження юридичного поняття "земля" вченими
2. Земля як об’єкт суспільних відносин
3. Форми власності на землю України
4. Різноманіття правових властивостей землі
Висновки
Список використаної літератури

Вступ

Коммерческая недвижимость в Украине. Покупка, продажа действующего бизнеса. Земельные участки, торговые помещения. Залоговое имущество банков. Услуги в сфере недвижимости.

Земельні ресурси України – найдорожче багатство її народу. Цінність землі як національного багатства полягає в її багатофункціональному призначенні. Навкруги нас немає нічого більш вічного, необхідного і незамінного, як земля. Вона є головним засобом виробництва в сільському господарстві та просторовим базисом розміщення та розвитку всіх інших галузей господарства. Про величезне значення землі говорить і те, що вона не є продуктом людської діяльності, вона – творіння самої природи, а тому збільшити запаси земельних ресурсів за бажанням чи потребою людини неможливо. Збільшення населення світу вимагає особливої уваги до раціонального використання і охорони земельних ресурсів, оскільки потрібно буде задовольняти потреби населення у сільськогосподарській продукції і створювати сприятливі умови для проживання людей.
Земельні і сільськогосподарські відносини посідають особливе місце в історії нашої держави. Наші пращури здавна займалися землеробством, котре переважало над всіма іншими видами сільськогосподарської діяльності. Проблеми земельних відносин знайшли своє відображення у найдавнішій пам’ятці вітчизняної правової культури – "Руській Правді".
Специфіка земельних відносин визначається тим, що земля займає домінуюче положення серед природних компонентів. Щоб переконатися у цьому, уявіть лише природу без землі або принаймні річку без берегів.
Земля – об’єкт, обмежений у просторі. І цей об’єкт нерухомий, більш нерухомий, ніж будинки чи споруди. Земля – не лише екологічний об’єкт і засіб сільськогосподарського виробництва, а ще й майно. Конституція України визначає землю як основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави.

1. Дослідження юридичного поняття "земля" вченими

Відповідно до статей 13, 14, 41, 142 Конституції України поняття "земля" вживається у кількох значеннях, а саме як: об’єкт права власності Українського народу; об’єкт права власності громадян, юридичних осіб і держави; об’єкт права територіальної громади; об’єкт особливої охорони з боку держави (національне багатство).
Досліджуючи сутність правового режиму землі як основного національного багатства, визначимо характерні ознаки цього поняття:
а) пріоритетність у правовому регулюванні серед інших об’єктів національного багатства;
б) підпорядкованість режимів інших об’єктів національного багатства по відношенню до основного об’єкта «земля»;
в) обумовленість самостійного правового регулювання відносин, в яких земля виступає як самостійний об’єкт або визначає особливості інших об’єктів, що біологічно з нею пов’язані чи розміщені на ній;
г) приналежність землі як основного національного багатства на праві власності Українського народу;
д) наявність особливого режиму охорони земель державно-правовими засобами на національному й транснаціональному рівнях.
Як визначають деякі вчені, основним національним багатством слід визнавати ту частину території України, що природно покрита ґрунтом, який у Законі України "Про охорону земель" від 19 червня 2003 р. визначається як природно-історичне органо-мінеральне тіло, що утворилося на поверхні земної кори і є осередком найбільшої концентрації поживних речовин, основою життя та розвитку людства завдяки найціннішій своїй властивості – родючості.
При цьому Конституція України і Земельний кодекс України не закріплюють визначення поняття "землі", що негативно впливає на регулювання земельних відносин. В ст. 79 Земельного кодексу України дається визначення тільки поняття "земельної ділянки", як частини земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
В юридичній науці не проведено комплексного дослідження питань щодо сутності землі як об’єкта земельних відносин. В основному, з огляду на природні, економічні, соціально-економічні властивості землі, у теорії земельного, екологічного права земля розглядається в різних значеннях, а саме: "земна куля", "місце проживання всього людства", "поверхневий шар земної кулі", "частина земної кори, розташованої над надрами", "об’єкт природи", "об’єкт права власності", "об’єкт господарювання", "частина навколишнього природного середовища", "головний засіб виробництва у сільському та лісовому господарстві", "об’єкт земельних правовідносин" тощо.
Аналізуючи юридичне значення поняття землі, Ю. О. Вовк вважав, що земля – це частина земної поверхні, що є засобом виробництва, продуктивним чинником у сільському та лісовому господарстві, а також місце розташування різноманітних об’єктів виробничого, культурно-побутового та іншого характеру. В. І. Андрейцев так визначає поняття "земля": це головна територіальна-просторова частина довкілля в межах території України як матеріальна основа її суверенітету і національної безпеки, що характеризується особливістю її природної структури – ґрунтовим покривом, розміщенням і поширенням рослинності, водними об’єктами, корисними копалинами та іншими ресурсами. Н. І. Титова пропонує взагалі в земельному праві не використовувати поняття "земля", оскільки це об’єкт майновий, цивільно-правовий, частина матеріального світу, що являє собою відокремлену від природного середовища працею людини частину (масу) речовини, поміщену в якусь місткість (ва -гони, контейнери, мішки, пакети тощо), а використовувати термін "землі», під яким розуміти саме природний компонент, не вилучений з довкілля, а органічно в нього вплетений, взаємодіючий з водами, лісами, атмосферним повітрям та іншими природними ресурсами. Важко погодитися з думкою Н. І. Титової, що в правовому значенні "земля" є відокремленим від природи майном, оскільки за змістом ст. 13 КУ поняття "земля" органічно поєднується з іншими природними об’єктами довкілля у межах кордонів. О. Г. Бондар у своєму дослідженні конституційних положень щодо землі як об’єкта права власності Українського народу робить висновок про необхідність зміни терміна "земля" на поняття "земельний фонд як об’єкт права власності народу".
В українській правовій науці існує дискусія з питань юридичної природи таких категорій, як "земля", "землі", "земельної ділянки", оскільки ці поняття закріплюються на законодавчому рівні без визначення їх істотних ознак, що призводить до різного тлумачення вказаних понять. Так з аналізу положень Цивільного кодексу України стає зрозумілим, що земля і земельні ділянки за своїм правовим режимом розглядаються як синоніми. Однак у Земельному кодексі України ці поняття не вважаються тотожними, у земельно-реєстраційному законодавстві ці поняття розглядають як об’єкт нерухомості. Такі різні підходи створюють проблеми для застосування правових норм і методів для регулювання земельних відносин, забезпечення конституційних прав і свобод людини і громадянина.
На думку деяких вчених, поняття "землі" слід визначати як частину навколишнього природного середовища, яка розташована на поверхні земної кори і характеризується ґрунтовим покривом, рельєфом, простором, рослинністю, надрами, водними об’єктами, є основним засобом виробництва у сільському і лісовому господарстві та місцем розташування об’єктів нерухомого майна. Дане визначення є необхідним для характеристики правового режиму земельної власності, і тому доцільно було б закріпити його в законодавстві.
Однією з основних природних ознак землі є її нерухомість. Тому для визначення юридичної природи землі як об’єкта земельних відносин важливим є з’ясування співвідношення таких понять, як земля і нерухомість. Відповідно до статей 13, 14 Конституції України термін "земля" вживається у самостійному значенні без будь-якого співвідношення з іншими об’єктами нерухомості. Водночас у ст. 142 Конституції України визначено, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, а також земля, що є у власності територіальних громад. В теорії земельного права немає єдиного підходу до розуміння землі як нерухомості, в економічному і правовому розумінні земля та інші об’єкти природного походження не є майном, у зв’язку з чим вони в законодавчому порядку виокремлені з системи майнових відносин. Земля – це різновид майна, але особливого за своїм походженням, екологічною, економічною, політичною, соціальною та державно-правовою цінністю. Тому в законодавстві доцільно запровадити таке поняття, як нерухома власність.
В силу своїх об’єктивних факторів земля є нерухомістю, незалежно від того, чи розміщено на ній те або інше нерухоме майно. Усі інші об’єкти на землі визнаються нерухомістю, якщо їх не можна відокремити від землі без заподіяння значної шкоди. Таке розуміння співвідношення землі та розташованих на ній майнових об’єктів є загальноприйнятим і закріплюється у цивільному та земельному законодавстві багатьох зарубіжних держав, що є визначальним для регулювання земельних відносин, захисту майнових, фінансових, корпоративних та інших прав і охоронюваних законом інтересів власників землі.
Оскільки земля не визнається нерухомим майном згідно чинного законодавства, вона не підлягає конфіскації, як додаткового заходу кримінального покарання за вчинення тяжких і особливо тяжких злочинів відповідно до ст. 59 Кримінального кодексу України. При цьому в Земельному кодексі, а також інших законах не дається визначення поняття "конфіскації землі".
Характерною ознакою землі як об’єкта земельних відносин є її територіальна обмеженість, зумовлена тим, що землю не можна фізично зменшити, розширити, створити. Як поверхня земної кори і основа ландшафту земля не може бути перенесена людиною з одного місця на інше, тобто земля є абсолютним нерухомим природним об’єктом, порівняно з розташованими на земельних ділянках будівлями, спорудами та іншими об’єктами, нерухомість яких в цивілістичному аспектів є відносною.

2. Земля як об’єкт суспільних відносин

Об’єктом будь-яких правовідносин є матеріальні або нематеріальні блага, щодо яких виникають суспільні відносини. Об’єктом земельних відносин виступає земля (земельна ділянка). Згідно ст. 2 Земельного кодексу України, об’єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).
До земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об’єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.
Разом з тим, за межами її території Україна може мати на праві державної власності земельні ділянки, правовий режим яких визначається законодавством відповідної країни.
За основним цільовим призначенням землі поділяються на такі категорії:
- землі сільськогосподарського призначення
- землі житлової та громадської забудови
- землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення
- землі оздоровчого призначення;
- землі рекреаційного призначення
- землі історико-культурного призначення
- землі лісового фонду
- землі водного фонду
- землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.
Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.
Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об’єктів природоохоронного та історико-культурного призначення. А цільове призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей.
До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування.
Землі природно-заповідного фонду – це ділянки суші та водного простору з природними комплексами та об’єктами, що мають особливу природоохоронну, екологічну, наукову, естетичну, рекреаційну та іншу цінність, яким відповідно до закону надано статус територій та об’єктів природно-заповідного фонду.
До земель оздоровчого призначення належать землі, що мають природні лікувальні властивості, які використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей.
До земель рекреаційного призначення належать земельні ділянки зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельні ділянки, зайняті територіями будинків відпочинку, пансіонатів, об’єктів фізичної культури і спорту, туристичних баз, кемпінгів, яхт-клубів, стаціонарних і наметових туристично-оздоровчих таборів, будинків рибалок і мисливців, дитячих туристичних станцій, дитячих та спортивних таборів, інших аналогічних об’єктів, а також земельні ділянки, надані для дачного будівництва і спорудження інших об’єктів стаціонарної рекреації.
До земель історико-культурного призначення належать землі, на яких розташовані:
- історико-культурні заповідники, музеї-заповідники, меморіальні парки, меморіальні (цивільні та військові) кладовища, могили, історичні або меморіальні садиби, будинки, споруди і пам’ятні місця, пов’язані з історичними подіями
- городища, кургани, давні поховання, пам’ятні скульптури та мегаліти, наскальні зображення, поля давніх битв, залишки фортець, військових таборів, поселень і стоянок, ділянки історичного культурного шару укріплень, виробництв, каналів, шляхів
- архітектурні ансамблі і комплекси, історичні центри, квартали, площі, залишки стародавнього планування і забудови міст та інших населених пунктів, споруди цивільної, промислової, військової, культової архітектури, народного зодчества, садово-паркові комплекси, фонова забудова.
До земель лісового фонду належать землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, нелісові землі, які надані та використовуються для потреб лісового господарства. До земель лісового фонду не належать землі, зайняті:
- зеленими насадженнями у межах населених пунктів, які не віднесені до категорії лісів
- полезахисними лісовими смугами, захисними насадженнями на смугах відводу залізниць, захисними насадженнями на смугах відводу автомобільних доріг, захисними насадженнями на смугах відводу каналів, гідротехнічних споруд та водних об’єктів
- окремими деревами і групами дерев, чагарниками на сільськогосподарських угіддях, присадибних, дачних і садових ділянках.
До земель водного фонду належать землі, зайняті:
- морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об’єктами, болотами, а також островами
- прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм
- гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них
- береговими смугами водних шляхів.
Для створення сприятливого режиму водних об’єктів уздовж морів, навколо озер, водосховищ та інших водойм встановлюються водоохоронні зони, розміри яких визначаються за проектами землеустрою.
Землями промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення визнаються земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності.
До земель промисловості належать землі, надані для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промислових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, їх під’їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд.
До земель транспорту належать землі, надані підприємствам, установам та організаціям залізничного, автомобільного транспорту і дорожнього господарства, морського, річкового, авіаційного, трубопровідного транспорту та міського електротранспорту для виконання покладених на них завдань щодо експлуатації, ремонту і розвитку об’єктів транспорту.
До земель зв’язку належать земельні ділянки, надані під повітряні і кабельні телефонно-телеграфні лінії та супутникові засоби зв’язку.
Землями енергетичної системи визнаються землі, надані під електрогенеруючі об’єкти (атомні, теплові, гідроелектростанції, електростанції з використанням енергії вітру, сонця та інших джерел), під об’єкти транспортування електроенергії до користувача.
Землями оборони визнаються землі, надані для розміщення і постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України.

3. Форми власності на землю України

Законом закріплені наступні форми власності на землю:
- Державна
- Комунальна
- Колективна
- Приватна
Усі форми власності є рівноправними.
На жаль, колективне господарювання на землі в багатьох випадках привело до байдужого, безгосподарського, а часом і шкідливого ставлення до власності, зокрема до власності на землю.
Проте колективна форма господарства, яка багато в чому відповідає давнім традиціям громадського землекористування, ще далеко не вичерпала себе і поки що становить гідну конкуренцію приватним фермерським господарствам, які лише стають на ноги
З юридичної точки зору принципово те, що користуватись землею можна лише на двох основних правових підставах: бути або її власником, або лише користувачем (орендарем). Приватна власність на землю
Право приватної власності на землю – один з проявів права громадян на власність, яке гарантовано Конституцією України. Це зовсім не означає, що можуть бути передані у приватну власність (приватизовані) будь-які земельні ділянки. Відповідно до цільового призначення зараз землі поділяються на сім категорій:
1. Землі сільськогосподарського призначення;
2. Землі населених пунктів;
3. Землі промисловості, транспорту, зв’язку та оборони;
4. Землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
5. Землі лісового фонду;
6. Землі водного фонду;
7. Землі запасу.
Землі 3-7 категорій залишаються у державній власності і, як правило, передаватися в іншу власність не можуть.
Однак, як свідчить досвід передових держав, приватний землевласник – дбайливий господар і високоефективний товаровиробник. Тому законодавством передбачено, що земля може надаватися у приватну власність для наступних потреб:
1. Для ведення селянського господарства
2. Для ведення особистого підсобного господарства
3. Для ведення садівництва як колективного, так і індивідуального
4. Під гаражне, дачне, індивідуальне житлове будівництво.

4. Різноманіття правових властивостей землі

З дня прийняття Закону Українки "Про форми власності на землю", Земельного кодексу Українки в редакції від 13 березня 1992 р. і внесенням 5 травня 1993 р. поправок до Закону "Про власність" земельні відносини, що складаються в частині приватної і колективної власності на землю, стали предметом цивільного права Українки. Відповідно правові норми щодо регулювання земельних відносин передбачені в проекті нового Цивільного кодексу Українки.
Але це не свідчить, що земельні відносини перестали бути предметом земельного права, що земельне право як галузь права втратило свою регулятивну роль, самостійне місце в системі права Українки. Для науково обґрунтованого висновку треба виходити з того, що земля займає особливе місце в життєдіяльності людини і має такі властивості, які не можуть ігноруватися законом.
По-перше, земля – це основа самого існування і буття людини, найголовніше місце для господарської і всякої іншої діяльності. Земля виступає як найважливіший природний ресурс, основа життя, загальнолюдське і загальнонаціональне надбання, як компонент природи і біосферна категорія.
По-друге, земля виступає як просторовий операційний базис, що використовується для розташування населених пунктів, виробничих об’єктів і як основний засіб виробництва у сільському господарстві. Вона обмежена в просторі і не може бути ні збільшена, ні зменшена як майно.
По-третє, земля – найважливіший компонент навколишнього природного середовища, який функціонує як живий організм, здатний на самовідновлення, на створення умов для розвитку і підтримання життя рослин, тварин, птахів, риб, мікроорганізмів, на очищення атмосфери, збереження води, надр та ін.
По-четверте, земля використовується як важливий, незамінний і складний об’єкт господарювання і засіб виробництва. В агропромисловому комплексі земля – це найголовніший засіб сільськогосподарського виробництва і виробництва сільськогосподарської продукції. Земля не може бути замінена ніяким іншим засобом проживання і виробництва, не старіє і не зношується.
По-п’яте, як засіб виробництва, згідно із цивільним законодавством, земля відноситься до майнових об’єктів. Але це майно особливого роду. Вона не має і не може мати вартості. У сфері обігу ціна на землю складається з врахуванням її природних властивостей і вкладених коштів на її поліпшення. Саме тому угоди щодо землі повинні укладатися за спеціальними правилами.

Висновки

У ст. 13 Конституції України закріплено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, є об’єктами права власності українського народу. Конституція України проголошує, що земля є основним національним багатством, яке перебуває під особливою охороною держави. Не дивлячись на те, що земля належить усьому українському народу, Конституція допускає право приватної власності на землю і гарантує це право. Питання права власності на землю досить ґрунтовно врегульовані Земельним кодексом України.
Наведене свідчить, що земельні відносини, в тому числі відносини власності на землю – це відносини особливого роду, регулювання яких не охоплюється нормами цивільного та інших галузей права. Саме тому дуже важливо було б закріпити в новому Цивільному кодексі України правило, що земельні відносини регулюються нормами земельного права з врахуванням норм цивільного права, які застосовуються лише в частині, не врегульованій нормами земельного права.

Список використаної літератури

1. Відомості Верховної Ради України. – 1996. – № 30.
2. Відомості Верховної Ради України. – 2001. – №25-26.
3. Відомості Верховної Ради України. – 2002. – № 3-4.
4. Офіційний вісник України. – 2000. – № 20.
5. Офіційний вісник України. – 2003. – № 25.
6. Андрейцев В. И. Земельная реформа: Приватизация. Экология. Право.
7. Андрейцев В. І. Природноресурсне право. Правовий режим використання, відновлення та охорони земель // Екологічне право: Особлива частина / За ред. В. І. Андрейцева. – К.: Юрінком Інтер. – 2000.
8. Бондар О. Г. Земля як об’єкт права власності на земельним законодавством України: Автореф. дис. …канд. юрид. наук.
9. Вовк Ю. А. Советское природоресурсовое право и правовая охрана окружающей среды: Общая часть.
10. Забелишенский А. А. Концептуальные основы земельного права и его преподавание // Вестник МГУ Серия 11. Право. – 1994. – № 2.
11. Титова Н. І. Землі сільськогосподарського призначення: поняття, особливості, склад (правові аспекти) // Землі с.-г. призначення: право громадян України: Наук. – навч. посібник / За ред. д-ра юрид. наук, проф. Н. І. Титової. – Л: ПАІС, 2005.
12. Титова Н. И. Продовольственная проблема: земля, труд (правовые аспекты). – Львов: Выща шк. Изд-во при Львов. ун-те. – 1989.
13. Чубуков Г. В., Погребти А. А. Земельная недвижимость: сделка, правовое регулирование: Учеб. пособ. – М, 1997.